Ипотечный пузырь в России

Итак, ипотечный кризис, он же ипотечный пузырь – ждать ли нам его в России? Хотя банки стараются проверять своих клиентов из года в год все тщательнее и тщательнее, аналитики продолжают прогнозировать пузырь. Есть и такие экономисты, которые считают, что пузырь может являться результатом сознательных спекуляций.  Сейчас со всем разберемся.

 

Может ли привести к кризисной ситуации ипотека?

Может. Ослабление банковскими учреждениями кредитных стандартов и все возрастающая стоимость непременно помогают в надувании пузыря. К такому следствию приводят не только менее строгие требования к первому взносу, а также финансовые возможности потенциального заемщика. Сюда можно отнести:

• Возрастание обязательств по процентам кредитозаемщика в составе платежек по ипотеке;
• Возрастание доли сделок с целью инвестиций;
• Договора, связанные с рефинансированием, когда сумма займа увеличивается в целях получения наличных.

Если рынок здоровый, то стоимость определяется благодаря фундаментальным факторам экономики – это избыток либо дефицит предложений, связанных с жилищными условиями, демографической ситуацией, потребности в жилом пространстве и реальными доходами потенциальных заемщиков.

В России, как и всегда, остро стоит квартирный вопрос. Обеспеченность жильем по стране остается низкой, в среднем это около 25 кв. м. А если сюда добавить изношенность жилого фонда, инженерную и социальную инфраструктуру, тогда создается долгосрочная потребность людей на улучшение их жилищных условий. Данные факторы в свою очередь совместно с платежеспособностью населения и определяют стоимость жилых помещений на долгие годы.

Сегодня никаких, ни прямых, ни косвенных, симптомов пузыря не видно на отечественном жилищном рынке. Стоимость определяется только платежеспособностью клиентов и реальными их доходами.

Огромная роль ипотеки в развитии экономики

В данный момент цены на ипотечное кредитование ниже, чем было в докризисный период. В то же время значительное снижение кредитных ставок, что было в предыдущие два года, и явилось причиной быстрого роста жилищного кредитования, который справедливо назвали ипотечным пузырем.

2017 год в экономике ознаменовался тем, что ипотека стала наиболее популярным сегментом среди продуктов розничного кредитования. В этом году, в сравнении с 2016, объем жилищного кредитования увеличился более чем на 35 процентов. В денежном отношении – это 2 триллиона рублей. А вот портфель увеличился приблизительно на 15 процентов, что составило 5.3 триллиона рублей.

Также в развитии ипотеки сыграло роль и то, что:

• Снизились ставки;
• Стабилизировались цены на недвижимость;
• У населения выросли номинальные доходы.

Ипотечный рынок постоянно растет, не теряя потенциала. Об этом свидетельствует, во-первых, актуальный спрос на улучшенные жилищные условия. Как уже было сказано выше, в среднем на одного человека по России приходиться около 25 кв. м. Когда как на словенца, чеха или венгра приходится около 30 кв. м.; на британца, немца или француза – в среднем 40 кв. м.; а на американца вообще до 70 кв. м. Есть куда расти. Перед жилищной сферой поставлена стратегия развития, требующая увеличить этот показатель хотя бы на 5 кв. м., чтобы в 2025 году в среднем обеспеченность жильем была на каждого человека около 30 кв. м.

Во-вторых, отношение ипотечных кредитов к ВВП сильно меньше в сравнении с западными странами. В России это всего 6%. К примеру, в Чехии и Польше — 20-22%, во Франции и Германии — 40-45%, в США — около 60%.

 

В чем отличие ипотечного рынка 2019?

Если говорить об общем портфеле жилищного кредитования банков РФ, то на состояние 1 марта 2019 года он составил 6.6 триллионов рублей, годовой прирост – 25 процентов. Но сюда не вошел секьюритизированный портфель (это когда кредит заменяют на ценные бумаги) так называемых ипотечных агентов, что также составило немалую долю – приблизительно 295 миллиардов рублей.

Многие эксперты, смотря на такой действительно большой рост, говорят, что рынок по ипотечному кредитованию имеет все признаки перегрева, то есть «ипотечного пузыря». И этот термин относится именно к инструментарию финансирования недвижимости, которая принадлежит жилому фонду, но не к жилищному рынку.

Такой перевернутой логике послужила историческая аналогия, связанная с американским кризисом жилищного кредитования, которая случилась в 2007-2009 годах. И именно благодаря этому кризису возник миф о том, что возрастание объема ипотечного кредитования провоцирует кризис в экономике.

 

Кризис по-американски и по-российски – в чем отличия?

И если уже сравнивать ситуацию в США и РФ, то отечественному рынку жилищного кредитования чужды черты, присущие американскому кризису. Основная причина ипотечного кризиса США была в грубых мошеннических спекуляциях в банковской и биржевой сферах. В РФ практически все займы предоставляются на покупку квартир и домов только с одной целью – проживания в них.

Дефолт 2008-2009 годов и снижение стоимости жилья предоставил возможность российским банковским организациям пересмотреть требования к заемщикам и и первоначальному платежу. Такой взнос теперь составляет не меньше 20 процентов, также имеются жесткие ограничения, связанные с ликвидностью залога, проводятся внимательно и тщательно андеррайтинговые (оценка рисков при принятии решении о предоставлении кредита) процедуры.

Но в это же время ситуация по конкурентным предложениям для проверенного и первоклассного клиента по ставкам становится все более напряженной. Понятно, что в таких условиях в выигрыше остаются несколько государственных банковских учреждений, которые могут предложить более дешевые ипотечные продукты.

Если рынок ипотечных ценных бумаг будет развиваться, тогда финансирование недвижимости станет более масштабным и эффективным. Также следует успокоить и по поводу «ипотечного пузыря», так как Банк России делает все, чтобы предотвратить подобную кризисную ситуацию на рынке жилищного кредитования.